Schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning

Schriftelijkheidsvereiste als bescherming van consumentkoper

Het kopen van een woning is geen dagelijkse bezigheid. Integendeel. Als het huis van je dromen gevonden is, dan is het begrijpelijk dat in al het enthousiasme (enigszins) lichtvaardig tot de aankoop van die woning wordt overgegaan. De Nederlandse wetgever heeft gemeend de zogenoemde consumentkoper te moeten beschermen tegen dit lichtvaardige handelen middels het opnemen van het schriftelijkheidsvereiste in de wet. Hoe zit dat precies?

In artikel 7:2 lid 1 BW is bepaald dat de koop van een tot bewoning bestemde onroerende zaak of bestanddeel daarvan schriftelijk moet worden aangegaan indien de koper een natuurlijk persoon is die niet handelt in de uitoefening van een beroep of bedrijf, oftewel: een consument. Uit dit artikel volgt dus dat het allereerst moet gaan om een woning althans een bestanddeel daarvan (bijvoorbeeld de garage). Daarnaast moet de koper de woning niet bedrijfsmatig aankopen, maar voor eigen gebruik. Als consument dus.

Wanneer is schriftelijkheidsvereiste van toepassing

Het zijn echter niet uitsluitend consumenten die woningen van elkaar koper. Ook een vastgoedbelegger kan een woning van een consument kopen of andersom. Hoe zit het dan met het schriftelijkheidsvereiste?

1. Consumentverkoper > consumentkoper
   Het schriftelijkheidsvereiste is van toepassing. De koper mag zich dus terugtrekken na mondelinge overeenstemming, maar dat geldt ook voor de verkoper. Zowel de koper als verkoper kan niet worden gedwongen om een schriftelijke koopovereenkomst te sluiten.
    
2. Consumentverkoper > vastgoedbelegger
   De koopovereenkomst mag mondeling worden gesloten. De koper mag zich niet terugtrekken na mondelinge overeenstemming en kan gedwongen worden om een schriftelijke koopovereenkomst te sluiten.

    

3. Vastgoedbelegger > consumentkoper
   Het schriftelijkheidsvereiste is van toepassing. De koper kan niet worden gedwongen om een schriftelijke koopovereenkomst te sluiten en kan zich dus terugtrekken. De verkoper kan wel worden gedwongen om de mondeling gesloten koopovereenkomst na te komen.

    

4. Vastgoedbelegger > vastgoedbelegger
   De koopovereenkomst mag mondeling worden gesloten. Zowel de koper als de verkoper kan worden gedwongen om van deze mondelinge overeenkomst een schriftelijke koopovereenkomst op te maken. Zij kunnen zich derhalve beide niet terugtrekken wanneer er overeenstemming is bereikt.

Wettelijke bedenktijd

Zoals al aangegeven biedt niet alleen het schriftelijkheidsvereiste bij de koop van een woning bescherming, maar ook de wettelijke bedenktijd van 3 dagen. Deze bepaling is van dwingend recht, zodat er niet ten nadele van de koper van mag worden afgeweken. Een langere bedenktermijn is toegestaan, maar een verkorting ervan niet. Uit art. 7:2 lid 2 BW blijkt het volgende:

De tussen partijen opgemaakte akte of een afschrift daarvan moet aan de koper ter hand worden gesteld, desverlangd tegen afgifte aan de verkoper van een gedateerd ontvangstbewijs. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling heeft de koper het recht de koop te ontbinden.

Uit het artikel volgt dus dat de schriftelijke koopovereenkomst aan de koper ter hand moet worden gesteld. Gedurende drie dagen na deze terhandstelling mag de koper de koopovereenkomst ontbinden. Daarvoor hoeven geen redenen te worden opgegeven. De bedenktijd begint te lopen om 0.00 uur ná de dag waarop de koper een exemplaar van de door de koper en verkoper ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. Van deze drie dagen dienen er twee dagen werkdagen te zijn. Indien de bedenktijd eindigt op een zaterdag, zondag of feestdag, dan wordt de bedenktijd verlengd tot en met de eerstvolgende dag die geen weekend- of feestdag is.

Als de koper geen gebruik maakt van de bedenktijd, of als hij deze te laat inroept, dan is de koper verplicht om de overeenkomst na te komen door de woning af te nemen. Dat is slechts anders indien de koper zich kan beroepen op zogenoemde ontbindende voorwaarde, zoals het financieringsvoorbehoud.

Advocaat Erik Luursema adviseert en procedeert regelmatig in zaken waarin bovenstaande juridische vraagstukken aan de orde zijn. Indien u meer informatie of advies wenst ter zake, dan staan wij u graag te woord.