Home » Nieuws & achtergrond » Ruzie bij verdeling van de (vakantie)woning

Ruzie bij verdeling van de (vakantie)woning

24 maart 2021

In erfrechtelijke kwesties is er niet zelden sprake van een woning die tot de erfenis behoort. Meestal is dat de zogenoemde “voormalig echtelijke woning”, oftewel de woning waarin de ouders tot hun overlijden hebben gewoond. Nadat de langstlevende ouder is overleden moet er een keuze worden gemaakt wat er moet gebeuren met de woning. Gaat de woning naar één van de kinderen of wordt deze verkocht? Deze vraag is ook aan de orde wanneer er sprake is van een vakantiewoning, dus bij onroerende zaken in het algemeen, maar ook ten aanzien van roerende zaken zoals een oldtimer auto of de toercaravan die ouders vlak voor hun overlijden hadden aangeschaft.

 

Zoals in alle gevallen waar in onderling overleg overeenstemming wordt bereikt over de verdeling van de woning of caravan aan één van de kinderen, komen de wettelijke bepalingen niet (zichtbaar) aan bod. Uiteraard wordt de wet wel van stal gehaald op het moment dat er ruzie ontstaat over deze verdeling. De wet biedt vanzelfsprekend handvatten om tot deze verdeling te komen, maar dat betekent niet dat het daarmee ook van tevoren vaststaat wie de gelukkige is. Aan de hand van enkele voorbeelden zal ik in dit artikel schetsen wat de mogelijke uitkomsten zijn van een verdelingsprocedure en waarom de uitkomst daarvan niet van tevoren zeker is.

"De erfgenamen worden dus gezamenlijk eigenaar van het vermogen van de overledene, althans een evenredig deel ervan."

De wettelijke basis

Het Nederlandse erfrecht is te vinden in Boek 4 van het Burgerlijk Wetboek (BW). In art. 4:182 BW is opgenomen dat de erfgenamen de overledene opvolgen onder een zogenoemde algemene titel. Wanneer men goederen verkrijgt onder algemene titel betekent dit dat men een rechtsvoorganger opvolgt in zijn gehele vermogen of een evenredig deel daarvan. De erfgenamen worden dus gezamenlijk eigenaar van het vermogen van de overledene, althans een evenredig deel ervan. Door deze wijze van erfopvolging ontstaat er een gemeenschap. Immers, in het geval van meerdere erfgenamen worden er meerdere personen gezamenlijk eigenaar van de bezittingen van de overledene.

Daar waar het erfrecht is vinden is Boek 4 van het BW, is de zogenoemde gemeenschap geregeld in Boek 3 BW. In art. 3:166 BW is bepaald dat een gemeenschap aanwezig is, wanneer een of meer goederen toebehoren aan twee of meer deelgenoten gezamenlijk. Dat is eenvoudig voorstelbaar bij een nalatenschap, maar ook indien samen een woning wordt gekocht. 

Wanneer er bij een erfgenaam de wens bestaat om enig eigenaar te worden van een goed uit de nalatenschap, dan komt dat neer op een vordering tot verdeling in de zin van art. 3:178 BW. Het wetsartikel bepaalt dat iedere deelgenoot (dus ook de erfgenaam) op ieder moment verdeling van een gemeenschappelijk goed kan vorderen. Degene die verdeling van de woning vordert, in die zin dat deze enig eigenaar wil worden, moet zich wel beseffen dat art. 3:179 BW bepaalt dat een mede erfgenaam dan het recht heeft om te vorderen dat de volledige gemeenschap (lees: erfenis) wordt verdeeld. 

De wet bepaalt in art. 3:185 BW dat wanneer de deelgenoten geen overeenstemming bereiken over de verdeling, de rechtbank “op vordering van de meest gerede partij de wijze van verdeling gelast of stelt hij zelf de verdeling vast, rekening houdende naar billijkheid zowel met de belangen van partijen als met het algemeen belang”. In lid 2 van het artikel worden de volgende wijzen van verdeling gegeven:

A) Toedeling van een gedeelte van het goed aan ieder der deelgenoten;

B) Overbedeling van een of meer deelgenoten tegen vergoeding van de overwaarde;

C) Verdeling van de netto-opbrengst van het goed of een gedeelte daarvan, nadat dit op een door de rechter bepaalde wijze zal zijn verkocht.

 

De wijze van verdeling onder A brengt de deelgenoten geen stap verder indien zij geen gezamenlijk eigenaar willen blijven, omdat zij dan alsnog ieder een gedeelte in eigendom houden.

De wijze van verdeling onder B houdt in dat één van de deelgenoten enig eigenaar wordt, maar wel op de voorwaarde dat hij de overwaarde vergoedt aan iedere deelgenoot die een aandeel verliest. Een simpel voorbeeld is dat bij strijd over verdeling van de vakantiewoning tussen twee erfgenamen, de ene erfgenaam eigenaar wordt van een object met bijvoorbeeld een waarde van € 400.000,--, onder de verplichting om wegens overbedeling € 200.000,-- te betalen aan de andere erfgenaam. 

De wijze van verdeling onder C houdt in dat de rechter bepaalt dat het gemeenschappelijk eigendom wordt verkocht (aan een derde) en dat de netto-opbrengst tussen de deelgenoten wordt verdeeld.

 

Regeling van genot, gebruik en beheer

Indien erfgenamen elkaar niet meer kunnen zien of luchten, is het natuurlijk een oplossing om de vakantiewoning dan maar te verkopen. Men hoeft dan geen rekening meer met elkaar te houden bij het gebruik en onderhoud van de woning. Het gevolg is dan echter wel dat een of meerdere erfgenamen niet meer van de woning gebruik kunnen maken terwijl zij dat allen wel graag zouden willen. De wet geeft daarvoor een oplossing in art. 3:168 BW door te bepalen dat de deelgenoten het genot, gebruik en beheer van gemeenschappelijk eigendom bij overeenkomst kunnen regelen. Een dergelijke overeenkomst komt in de praktijk neer op afspraken over de verdeling van de vaste lasten, onderhoudskosten en de momenten waarop er gebruik kan worden gemaakt van de woning. De wet voorziet ook in een mogelijkheid om de kantonrechter een dergelijke regeling te laten bepalen, waarbij de rechter naar billijkheid rekening houdt met zowel de belangen van partijen als met het algemeen belang. Indien een deelgenoot het aandeel overdraagt, dan is de verkrijger ook gebonden aan deze regeling.

 

Verdeling door de rechter

De inleiding van dit artikel kondigde al aan dat bij aanvang van een procedure tot verdeling het niet op voorhand vaststaat wie de gelukkige zal zijn die de vakantiewoning krijgt toebedeeld. Aan de hand van een drietal uitspraken zal ik illustreren hoe de rechtbank tot een verdeling komt en waarom.

In zijn uitspraak van 8 oktober 2014 heeft de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Leeuwarden zich uitgesproken over de verdeling van een vakantiewoning op Vlieland. Twee van de drie erfgenamen wilden gezamenlijk eigenaar worden, met uitstoting van de andere erfgenaam. Deze erfgenaam heeft een spiegelbeeldige vordering ingesteld en wenste dus verlost te worden van de andere twee erfgenamen.

Nadat de rechtbank had vastgesteld dat de vordering tot verdeling naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar was, diende er een beslissing te worden genomen over wie dan de gelukkigen zouden worden. De rechtbank heeft die knoop ook doorgehakt, maar heeft de kaarten wel tegen de borst gehouden met betrekking tot de overwegingen om tot die beslissing te komen. Onder verwijzing naar vaste jurisprudentie van de Hoge Raad is overwogen dat de rechtbank niet gebonden is aan wat partijen hebben aangegeven en de rechtbank ook niet verplicht is om daar op in te gaan. Na bestudering van het vonnis komt echter duidelijk naar voren dat de rechtbank meer overtuigd was van de financiële mogelijkheden van de twee erfgenamen om de vordering wegens overbedeling te vergoeden aan de andere erfgenaam in plaats van andersom. Dat heeft dan waarschijnlijk ook de doorslag gegeven.

In zijn uitspraak van 6 november 2019 heeft de Rechtbank Den Haag ook een beslissing moeten geven over de verdeling van een vakantiewoning, in dit geval gelegen in Spanje. In die casus hebben beide erfgenamen aangevoerd een sterke binding te hebben met de woning, waarin zij ook zijn opgegroeid en ook jarenlang zorg voor onderhoud hebben gedragen. De rechtbank heeft bij de toedeling niet doorslaggevend gevonden de stelling dat de ene erfgenaam (veel) vaker in de woning heeft verbleven dan de andere erfgenaam. Wel is door de rechtbank doorslaggevend geacht het feit dat de ene erfgenaam inmiddels een andere woning had gekocht nabij de vakantiewoning. Daarom oordeelde de rechtbank dat de andere erfgenaam meer belang had bij het toebedeeld krijgen van de woning.

De rechtbank Amsterdam heeft met zijn uitspraak van 14 augustus 2018 het pleit beslecht in een geschil tussen erfgenamen over een vakantiewoning op Mallorca. In deze kwestie speelde een emotionele band van de erfgenamen met deze woning geen rol, omdat daar geen sprake van was. Wel heeft de rechtbank vastgesteld dat alle erfgenamen consistent zijn geweest betreffende hun wens om de woning (niet) toebedeeld te krijgen. Een van de erfgenamen heeft gevorderd dat de woning werd verkocht en de netto-opbrengst werd verdeeld. De andere twee erfgenamen wilden kennelijk zeer graag enig eigenaar worden.

Nadat de rechtbank had overwogen dat ook uit de overige verdeling van de nalatenschap, bestaande uit onder meer percelen grond, niet een van de erfgenamen onredelijker had getroffen dan de andere(n), werd de conclusie getrokken dat niet kan worden vastgesteld wie het grootste belang heeft bij de toedeling van de woning. Omdat twee van de drie erfgenamen te kennen hadden gegeven graag eigenaar te willen worden, meende de rechtbank dat het de voorkeur verdiende om de woning in de familie te houden zodat de vordering tot verkoop werd afgewezen.

De rechtbank Amsterdam heeft in zijn uitspraak overwogen dat de hierboven besproken wettelijke basis om tot verdeling te komen, meer specifiek de hiervoor onder A, B en C weergegeven wijzen om tot verdeling te komen niet limitatief zijn. De rechtbank heeft gemeend de verdeling op een andere wijze vast te stellen en wel door te bepalen dat de woning door een makelaar moet worden getaxeerd, waarna de erfgenamen een bod mogen uitbrengen. Naar het oordeel van de rechtbank speelt daarbij niet mee ‘wie de grootste beurs heeft’, maar zal uit de hoogte van de biedingen wel blijken wie het grootste belang toekent aan de woning. De taxatie zal uiteraard zijn verricht ter voorkoming dat de woning niet onder de getaxeerde waarde aan een van de erfgenamen wordt toebedeeld. Bij biedingen van gelijke hoogte zal het lot beslissen, aldus de rechtbank.

 

Tot slot

Uit alles wat hiervoor is besproken blijkt wel dat erfgenamen in principe niet gezamenlijk eigenaar hoeven te blijven van goederen die in de erfenis vallen. Een regeling van genot, gebruik en beheer kan zodanige regels geven dat iedereen tevreden is. In bijzondere gevallen kan de redelijkheid en billijkheid zich verzetten tegen de verdeling, maar dit wordt niet snel aangenomen.

De hiervoor besproken uitspraken maken zoals aangekondigd wel duidelijk dat er bij een vordering tot verdeling van tevoren niet vaststaat wie de gelukkige zal zijn. Dat de rechtbank een beslissing neemt die tot een redelijke uitkomst leidt is wel zeker, maar of de erfgenaam deze uitkomst redelijk vindt is niet zo zeker.

Indien u advies wilt vanwege verdeling van een gemeenschappelijk (vakantie)woning of andere zaken, ongeacht of deze behoren tot een erfenis, dan bent u bij Van Lelyveld Advocaten aan het juiste adres. Neem gerust vrijblijvend contact op met specialist mr. Erik Luursema

Heeft u vragen na het lezen?

Wij bellen u graag terug.

Erfrecht: een luisterend oor, een zakelijke aanpak

Elk overlijden gaat gepaard met emoties. Er komt regelmatig 'oud zeer' naar boven. Lukt het niet de nalatenschap af te wikkelen? Dan kan de notaris of een van de erfgenamen erfrechtadvocaat Erik Luursema inschakelen...

Erfrecht

De VEAN-advocaat laat niets na

Als een dierbare is overleden, komen er veel zaken op u af. En dat terwijl u in een rouwproces zit. Juist op dat moment moeten er praktische en juridische zaken worden geregeld. Denk aan het regelen van de uitvaart...

Artikel